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365地產(chǎn)家居網(wǎng) 南京訊 被宋衛(wèi)平稱為"長(zhǎng)工"的綠城建設(shè)，在完成初期的規(guī)模擴(kuò)張和模式創(chuàng)新的磨合之后，藍(lán)圖日漸清晰：做中國(guó)最大的專業(yè)代建公司。

8月下旬在上海綠城玫瑰園里舉行的綠城建設(shè)三周年媒體交流會(huì)上，綠城建設(shè)總裁許峰公開表示："截至2013年7月底，綠城建設(shè)已簽約的代建項(xiàng)目80個(gè)，占地面積超過1100萬(wàn)平方米，總計(jì)建筑面積超過1600萬(wàn)平方米，預(yù)估可售金額超過1300億元。

作為一種全新的開發(fā)模式，綠城建設(shè)三年的發(fā)展，從最初的被質(zhì)疑到目前蔚然大觀的全國(guó)版圖，專業(yè)代建這一"輕資產(chǎn)"開發(fā)模式逐漸展現(xiàn)出其頑強(qiáng)的生長(zhǎng)勢(shì)頭，全國(guó)多家上市房企爭(zhēng)相涉足，值得房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士關(guān)注。

"新模式"輕裝突圍

8月24日上午，位于上海松江國(guó)際EBD核心地段的綠城蘭園第一批房源正式推向市場(chǎng)，這個(gè)從設(shè)計(jì)、建筑到銷售全程由綠城一手包辦的項(xiàng)目一經(jīng)面市便獲得認(rèn)可。

作為中國(guó)第一個(gè)以代建模式為主要業(yè)務(wù)載體的企業(yè)，綠城建設(shè)脫胎于中國(guó)最知名的高端物業(yè)開發(fā)商綠城集團(tuán)，成立三年來，"輕裝上陣"，通過綠城品牌輸出，輕資產(chǎn)運(yùn)行，從無到有，走出了一條專業(yè)化分工的"歐美模式"，通過代建業(yè)務(wù)進(jìn)行專業(yè)化的開發(fā)服務(wù)，為行業(yè)內(nèi)的投資商及政府單位提供專業(yè)服務(wù)，將投資與開發(fā)、建設(shè)，后期物業(yè)管理、服務(wù)分別進(jìn)行專業(yè)的管理。

綠城建設(shè)發(fā)展中心副總經(jīng)理劉慧介紹，因?yàn)檎J(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)固有的"投資————拿地————開發(fā)————銷售"，通過土地的超額增值來獲取巨額利潤(rùn)的方式具有局限性和不可持續(xù)性，"早在2005年前后，綠城就涉足政府代建保障房、市政工程等項(xiàng)目，而綠城建設(shè)正式成立，為行業(yè)內(nèi)的投資商提供專業(yè)服務(wù)，輸出綠城品牌價(jià)值則源于2009年8月綠城取得無錫香樟園地塊。"

對(duì)于綠城而言，在宏觀調(diào)控時(shí)期成立專營(yíng)的代建公司，是一場(chǎng)關(guān)于拓展和資金的突圍戰(zhàn)，是一次輕資產(chǎn)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。在綠城建設(shè)最初成立時(shí)，綠城集團(tuán)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平設(shè)想的房地產(chǎn)代建、自主投資收益、園區(qū)服務(wù)收益的"三駕馬車"式的增值體系已經(jīng)有所體現(xiàn)。綠城建設(shè)的成立，不僅有效地讓綠城在前幾年嚴(yán)峻的調(diào)控環(huán)境下規(guī)避現(xiàn)金流及政策的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，也讓綠城以及委托方獲得了新的利潤(rùn)新生點(diǎn)。綠城引以為豪的品牌價(jià)值和專業(yè)能力也隨著代建版圖的擴(kuò)大而得到前所未有的傳播。

品牌溢價(jià)合作共贏

綠城建設(shè)通過從前期管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程營(yíng)造、成本控制、營(yíng)銷策劃、竣工交付以及到最后的物業(yè)管理一條龍的"品牌輸出"，為代建項(xiàng)目達(dá)成綠城系品質(zhì)呈現(xiàn)，也使代建樓盤獲得了和綠城自持樓盤同樣的價(jià)值認(rèn)同度。

綠城——富陽(yáng)富春玫瑰園，分別于3月、7月兩度開盤，兼兩度"日光"。綠城——杭州翡翠灣在今年五月舉行的杭州市房交會(huì)上，以一個(gè)項(xiàng)目之力占據(jù)整個(gè)房交會(huì)成交份額的九分之一。

在市場(chǎng)普遍遭遇限購(gòu)政令時(shí)，綠城商業(yè)代建項(xiàng)目卻能脫穎而出，創(chuàng)造快速銷售的奇跡。究其原因，主要基于綠城在消費(fèi)者當(dāng)中具有良好的口碑，而項(xiàng)目本身規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程品質(zhì)等的優(yōu)異，更是贏得市場(chǎng)熱銷的最佳利器，良好的銷售去化率從市場(chǎng)的角度對(duì)此進(jìn)行了有效印證。

更為合作方看重的是綠城品牌帶來的可觀溢價(jià)。"綠城代建的項(xiàng)目，會(huì)15%至20%的品牌溢價(jià)。"綠城建設(shè)總裁許峰說。

2010年11月26日委托方以每畝424萬(wàn)元人民幣通過競(jìng)拍獲得綠城——濰坊誠(chéng)園項(xiàng)目土地，隨著綠城介入該區(qū)塊的規(guī)劃和開發(fā)，優(yōu)秀的產(chǎn)品營(yíng)造及成本管控能力帶來了產(chǎn)品價(jià)值的提升，樓盤均價(jià)達(dá)到8000元/平方米，雖高出周邊高層3000-4000元，但依舊為當(dāng)?shù)刈钪耸挚蔁岬臉潜P，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品的溢價(jià)。2011年10月、2012年4月、2012年9月綠城——嵊州玉蘭花園在宏觀調(diào)控最嚴(yán)峻時(shí)期，三度開盤，以開盤均價(jià)7000元/平方米，高于周邊樓盤25%以上的價(jià)格，獲得空前熱銷。此外，此樓盤的購(gòu)房者除了嵊州市民外，還不乏從杭州、紹興、寧波等地趕來、沖著綠城品牌而來的人，這在嵊州以往其它項(xiàng)目開盤的時(shí)候，非常罕見。2012年1月、7月綠城——臨安玉蘭花園，兩次開盤，以均價(jià)超過9000元/平方米，高于周邊樓盤15%以上的價(jià)格，實(shí)現(xiàn)高去化率。從綠城在三四線城市的布局情況來看，品牌價(jià)值持續(xù)穩(wěn)步提升，品牌溢價(jià)能力逆市凸顯。

做最大的保障房建設(shè)公司

綠城建設(shè)要求不僅是商業(yè)代建、也包括幾無利潤(rùn)可言的政府代建項(xiàng)目都要符合綠城標(biāo)準(zhǔn)，有相似價(jià)值觀，而不僅是追求利益的最大化。

建設(shè)于2007年的綠城第一代保障房園區(qū)之一————綠城——青島理想之城百合花園，把在當(dāng)時(shí)商品房營(yíng)造中積累的很多人性化經(jīng)驗(yàn)如人車分流、游泳池、會(huì)所都應(yīng)用進(jìn)園區(qū)內(nèi)，成為全國(guó)安置房建設(shè)的樣板工程。在中國(guó)首屆（2011年）保障性住房設(shè)計(jì)競(jìng)賽中榮獲最佳設(shè)計(jì)金獎(jiǎng)的成都龍泉驛安置房，綠城對(duì)哪怕只有35平方米的小戶型也進(jìn)行了精心空間設(shè)計(jì)。

只有3%的代建費(fèi)率，而品質(zhì)保障卻和綠城的商品房在一個(gè)水平線上————綠城的保障房代建絕不是一個(gè)單純逐利的企業(yè)能夠做到的事情?；诰G城強(qiáng)大的企業(yè)使命和責(zé)任感，成就了綠城在安置房、政府公益建設(shè)、商業(yè)代建項(xiàng)目中的一致贊譽(yù)口碑。

許峰表示："為保證政府代建項(xiàng)目的品質(zhì)，綠城堅(jiān)持所有的開發(fā)流程、標(biāo)準(zhǔn)、精力投入都不能低于綠城自己投資的商業(yè)項(xiàng)目。"在他看來，別人可能給綠城貼上了只會(huì)做高端物業(yè)、只會(huì)用石材、只會(huì)用豪華材料的標(biāo)簽，但現(xiàn)在證明，就用最普通的材料一樣能做得非常好。一個(gè)優(yōu)秀的專業(yè)開發(fā)商，在任何成本標(biāo)準(zhǔn)上都要做出"最好的東西"。

南京安居建設(shè)集團(tuán)董事長(zhǎng)毛龍泉說："去年一年我們接受南京市級(jí)以上層面的檢查60多次，綠城營(yíng)造的岱山保障房每次都是評(píng)價(jià)最高的，我們希望把綠城的優(yōu)秀元素吸引到我們保障房建設(shè)中，來提升整個(gè)南京市保障房建設(shè)的水平。"南京保障房客戶趙先生在多次參觀現(xiàn)場(chǎng)后表示，他愿意介紹他的朋友一起住到這里，因?yàn)?無論什么時(shí)候到現(xiàn)場(chǎng)看房，總能看到戴著綠城安全帽的工程師穿梭于工地間，有這樣用心的代建方我們放心！"

隨著十八大提出的"新型城鎮(zhèn)化"改革的推進(jìn)，城市對(duì)于高品質(zhì)住宅的需求正在不斷擴(kuò)大。更大的機(jī)遇和市場(chǎng)會(huì)為房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)發(fā)展提供全新的增長(zhǎng)點(diǎn)和機(jī)會(huì)點(diǎn)。綠城建設(shè)選擇了全新的代建模式，依靠其產(chǎn)品營(yíng)造力和品牌價(jià)值，通過品牌的輸出"讓更多的人住上綠城的好房子"，找到了一種新的發(fā)展平衡之道，而這也必將引發(fā)行業(yè)內(nèi)的新一輪思考。

記者手記：

365地產(chǎn)家居網(wǎng)：包括星河灣等品牌房企都在涉足代建業(yè)務(wù)，您認(rèn)為綠城代建模式的優(yōu)勢(shì)在哪里？

許峰：我想最大的優(yōu)勢(shì)在于"綠城"這兩個(gè)字，背后是綠城的品質(zhì)。我們希望通過綠城營(yíng)造的品質(zhì)，能夠把更多好的房子帶給客戶，我想這是綠城有別于其他代建公司的。

第二個(gè)優(yōu)勢(shì)就是綠城后續(xù)的人才支持，比如說像杭州某些房企它們也在做，但是它們規(guī)模上不去，因?yàn)樗鄙俸罄m(xù)人才支撐，它去做代建可能人力上會(huì)緊張。這塊也得益于綠城前幾年非常扎實(shí)的人才培養(yǎng)戰(zhàn)略，以及它已經(jīng)形成了非常完善的產(chǎn)品體系。

第三個(gè)優(yōu)勢(shì)在于管控，綠城是房地產(chǎn)業(yè)界第一個(gè)做ISO9000的一家企業(yè)，也就是說綠城最強(qiáng)的是過程管控。綠城內(nèi)部在講叫"過程完美了，結(jié)果必然完美"，綠城內(nèi)部有非常多的審批流程，我相信這樣的流程才能保證我們綠城產(chǎn)品在全中國(guó)營(yíng)建過程中不走樣。這是綠城對(duì)產(chǎn)品最有利保障基礎(chǔ)的三點(diǎn)。

365地產(chǎn)家居網(wǎng)：綠城在工程、管理、財(cái)務(wù)等多個(gè)平臺(tái)都開放給委托方，這顯示出了綠城的合作誠(chéng)意。但是綠城有沒有擔(dān)心過如果遇見一個(gè)非常好學(xué)的委托方，將綠城這套系統(tǒng)都學(xué)去，那么幾年之后可能就會(huì)培育出一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。這方面綠城有考慮過嗎？

許峰：如果有這樣的事情，沒有關(guān)系，我們歡迎，舉雙手贊。因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)本身，就需要有這樣的一種互相競(jìng)爭(zhēng)，只有這樣才會(huì)使企業(yè)更有進(jìn)步。

綠城這幾年在品質(zhì)這條線上，它在領(lǐng)跑，同時(shí)我們也非常關(guān)注合作對(duì)手品質(zhì)的提升，原來我們也看到過品質(zhì)上比較有追求的，像星河灣、龍湖。我認(rèn)為如果有一個(gè)優(yōu)秀的，甚至某種程度上比你更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，會(huì)激起綠城更強(qiáng)烈的愿望，會(huì)更有信心與動(dòng)力把產(chǎn)品做得更好，我們不懼怕任何對(duì)手，我們希望大家能夠合作共贏，能夠把產(chǎn)品這件事情做到更好。所以像你提到的這個(gè)問題，我認(rèn)為這是好事情，我相信我們綠城非常愿意有這樣的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手出現(xiàn)。