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截至2013年6月30日，綠城代建已進(jìn)駐全國52個城市

文/新浪樂居記者 潛雄斌

8月24日上午，位于上海松江國際EBD核心地段的綠城蘭園第一批房源正式推向市場，這個從設(shè)計(jì)、建筑到銷售全程由綠城一手包辦的項(xiàng)目一經(jīng)面市便獲得認(rèn)可。

這不是綠城代建第一個被市場贊許的項(xiàng)目。2012年7月22日，位于杭州閑林五常板塊的綠城翡翠灣首次開盤，首推86套房源當(dāng)日售罄，實(shí)現(xiàn)銷售金額1.1億元；9月17日再次開盤，當(dāng)天去化率高達(dá)8成。

在上海，綠城代建讓蘭園成為區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目。一樣的是，在杭州，綠城代建幫助委托方實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目品牌溢價。據(jù)當(dāng)?shù)財?shù)據(jù)顯示，翡翠灣兩次開盤的成交均價分別為12578元/平米和13297元/平米。而在不遠(yuǎn)處，另一個同期開盤的非綠城樓盤成交單價卻始終不足萬元。

品質(zhì)決定價格。如果不說，外人很難看出上述兩個項(xiàng)目為綠城代建項(xiàng)目。綠城建設(shè)發(fā)展中心副總經(jīng)理劉慧告訴樂居記者，因?yàn)榫G城始終堅(jiān)持一個公式：代建項(xiàng)目在品質(zhì)與管控方面≥綠城自有開發(fā)項(xiàng)目。

就在蘭園開盤的前一天下午，在綠城代建三周年媒體交流會上，蘭園委托方給綠城代建予毫不吝嗇的贊譽(yù)。"如果這個項(xiàng)目是我們自己打造，最多只是區(qū)域明星樓盤，但交由綠城代建之后，一下子就成了上海明星樓盤。"上海松江國際醫(yī)藥城董事長張義才回憶道，"記得當(dāng)時是我主動找上綠城代建的"。

發(fā)展三年，綠城代建收到了市場與業(yè)內(nèi)的掌聲與認(rèn)可，并用三年時間交出一份答卷：截至2013年7月底，綠城代建已簽約的代建項(xiàng)目80個，占地面積超過1100萬平方米，總計(jì)建筑面積超過1600萬平方米，預(yù)計(jì)可售金額超過1300億元。其中有濟(jì)南全運(yùn)村、寧波研發(fā)園、嵊州越劇藝術(shù)學(xué)校等公建項(xiàng)目，也有綠城上海蘭園、杭州翡翠灣、富春玫瑰園等商品房項(xiàng)目。

這顯然已經(jīng)是代建行業(yè)里的冠軍。

當(dāng)初，看到這塊蛋糕的國內(nèi)并不只綠城一家。熟知的涉足房產(chǎn)代建業(yè)務(wù)的房企就有萬科、中海、廣宇、深圳里城(萬科部分高管出來做的)等等。但與綠城不同的是，當(dāng)其他房企發(fā)現(xiàn)蛋糕不能輕易分食之后，或開始收緊代建步伐或始終難成規(guī)模。而綠城卻逆市生長，得到快速發(fā)展。

綠城建設(shè)總裁許峰曾在接受媒體采訪時表示，"別的公司更多的是讓一個分公司去試試看，而我們是把代建模式當(dāng)成公司的一個重要戰(zhàn)略去做，得到的是整個集團(tuán)公司系統(tǒng)的支持。"

綠城具備不可模仿的核心競爭力————有一套健全嚴(yán)格的管控體系。業(yè)內(nèi)周知，綠城擁有一條從建設(shè)設(shè)計(jì)、營銷推廣、物業(yè)服務(wù)到建筑材料采購平臺等的房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈。而這無疑是綠城代建能夠快速發(fā)展的基礎(chǔ)。

當(dāng)年被宋衛(wèi)平比喻為"長工"的綠城代建，三年來一直在摸索發(fā)展方向。如今，思路與方向已經(jīng)越來越清晰，其業(yè)務(wù)分為三種模式：政府代建、商業(yè)代建與資本代建。

"其中資本代建未來將成為綠城建設(shè)的終極發(fā)展方向。"許峰說。與此同時，劉慧向新浪樂居記者透露，目前綠城代建已與多只基金在洽談中，年底有望在資本代建上有所突破。

而商業(yè)代建方面爭取再三年做到與房產(chǎn)業(yè)務(wù)的銷售金額旗鼓相當(dāng)，甚至更希望看到前者超過后者。許峰在媒體交流會十分自信：預(yù)計(jì)今年底代建業(yè)務(wù)銷售額有100億元，而2014-215年，綠城代建項(xiàng)目將會集中釋放，屆時銷售金額可達(dá)250億元。

盡管政府代建十分薄利，綠城卻絕不會拋棄這塊業(yè)務(wù)。宋衛(wèi)平亦有指示，甚至愿意貼錢去做這項(xiàng)民生工程。"綠城可能做不了房地產(chǎn)行業(yè)的第一，但綠城希望或愿意做成中國最大的保障房公司。"許峰說。

以下是綠城代建三周年媒體交流會答記者問部分實(shí)錄。

記者：外界有個說法，綠城之所以這幾年大力發(fā)展代建業(yè)務(wù)，是跟集團(tuán)公司資金緊張有關(guān)。這個方面是否有個回應(yīng)？

許峰：你的意思是不是說因?yàn)榫G城資金資金緣故才大力發(fā)展代建業(yè)務(wù)？其實(shí)，從我們一開始思考代建模式的時候，并不是出于這樣的原因。應(yīng)該說我們希望借助代建模式能夠把我們規(guī)模做得更大，有更好的成長。

這幾年也可以看到，除了宏觀調(diào)控之外，綠城自有投資的銷售額，特別像今年，還是繼續(xù)保持非常好的良性增長，同時代建項(xiàng)目也在良性的很好的增長，我認(rèn)為是兩翼雙飛，是共同發(fā)展，是比肩共進(jìn)。

當(dāng)然后面兩年正好碰到宏觀調(diào)控，碰到資金緊張，但資金緊張并不是綠城一家，實(shí)際上在行業(yè)內(nèi)所有房產(chǎn)公司多多少少都經(jīng)歷這場嚴(yán)寒。所以我并不認(rèn)為綠城代建大力發(fā)展的初衷和原由是因?yàn)殄X緊張，當(dāng)然跟錢也有關(guān)系。

記者：綠城做保障房代建的收益率是不是很低？以及很多房企考慮到保障房建設(shè)利潤甚微，逐步提出退出保障房建設(shè)，綠城能否一直堅(jiān)持做下去？

許峰：綠城做保障房代建比綠城建設(shè)公司成立的時間還要早，早在六七年以前就開始做保障房建設(shè)。從收益來說，這塊沒有利潤，就是能夠把整個團(tuán)隊(duì)養(yǎng)活。

在政府代建方面，我們是以綠城商品房的要求去營建保障房，在過程當(dāng)中不存在任何的贏利模式，公司做這件事情最大的初衷和愿望，就是希望能夠有更多的人住得起綠城的房子。

大家都知道，不論是杭州還是上海，房子不可能便宜下來。那么對于收入比較低的階層，如何讓他們住上綠城的房子？我們唯一能做的就是與當(dāng)?shù)卣献鳎晕覀儬I造商品房的標(biāo)準(zhǔn)和要求去營造保障房，同時把保障房的建設(shè)通過綠城的實(shí)踐帶上更高的臺階。

綠城也會堅(jiān)定不移的把保障房(代建)這件事情做下去，在這方面就算是貼錢，綠城也愿意做這個事情。從我們最質(zhì)樸的愿望，只有把保障房建好，才能讓更多人住的起綠城的房子，這是我們的一個想法。

我們認(rèn)為城市文明的進(jìn)展，希望生活在最基層的人也能能夠享受城市進(jìn)展。之前農(nóng)村人很多都是在小水溝里洗洗涮涮，沒有花園、沒有景觀，隨著城鎮(zhèn)化的建設(shè)，隨著城市的改造，有很多土地被征用，老百姓住上樓房。我們想既然做這個事情，就想把這個事情做好，盡綠城最大的可能性。即便未來保障房規(guī)模遠(yuǎn)大于資本代建、商業(yè)代建，我們都愿意做，甚至超過綠城全集團(tuán)所有的規(guī)模，也是我們愿意看到的，我們非常希望或者愿意努力去爭取做成全中國最大的保障房公司，我們沒有理想說做最大的房產(chǎn)公司，但是我們希望做最大的保障房公司。

記者：包括中海、廣宇、星河灣等房企都在涉足代建業(yè)務(wù)，包括杭州的濱江、廣宇、大華也都進(jìn)入了這個領(lǐng)域。您個人認(rèn)為綠城代建模式的優(yōu)勢在哪里？

許峰：我想最大的優(yōu)勢在于"綠城"這兩個字，背后是綠城的品質(zhì)。我們希望通過綠城營造的品質(zhì)，能夠把更多好的房子帶給客戶，我想這是綠城有別于其他代建公司的。

第二個優(yōu)勢就是綠城后續(xù)的人才支持，比如說像杭州某些房企它們也在做，但是它們規(guī)模上不去，因?yàn)樗鄙俸罄m(xù)人才支撐，它去做代建可能人力上會緊張。這塊也得益于綠城前幾年非常扎實(shí)的人才培養(yǎng)戰(zhàn)略，以及它已經(jīng)形成了非常完善的產(chǎn)品體系。

第三個優(yōu)勢在于管控，綠城是房地產(chǎn)業(yè)界第一個做ISO9000的一家企業(yè)，也就是說綠城最強(qiáng)的是過程管控。綠城內(nèi)部在講叫"過程完美了，結(jié)果必然完美"，綠城內(nèi)部有非常多的審批流程，我相信這樣的流程才能保證我們綠城產(chǎn)品在全中國營建過程中不走樣。這是綠城對產(chǎn)品最有利保障基礎(chǔ)的三點(diǎn)。

記者：綠城在工程、管理、財務(wù)等多個平臺都開放給委托方，這顯示出了綠城的合作誠意。但是綠城有沒有擔(dān)心過如果遇見一個非常好學(xué)的委托方，將綠城這套系統(tǒng)都學(xué)去，那么幾年之后可能就會培育出一個競爭對手。這方面綠城有考慮過嗎？

許峰：如果有這樣的事情，沒有關(guān)系，我們歡迎，舉雙手贊。因?yàn)檫@個行業(yè)本身，就需要有這樣的一種互相競爭，只有這樣才會使企業(yè)更有進(jìn)步。

綠城這幾年在品質(zhì)這條線上，它在領(lǐng)跑，同時我們也非常關(guān)注合作對手品質(zhì)的提升，原來我們也看到過品質(zhì)上比較有追求的，像星河灣、龍湖。我認(rèn)為如果有一個優(yōu)秀的，甚至某種程度上比你更強(qiáng)的競爭對手，會激起綠城更強(qiáng)烈的愿望，會更有信心與動力把產(chǎn)品做得更好，我們不懼怕任何對手，我們希望大家能夠合作共贏，能夠把產(chǎn)品這件事情做到更好。所以像你提到的這個問題，我認(rèn)為這是好事情，我相信我們綠城非常愿意有這樣的競爭對手出現(xiàn)。

記者：今年上半年綠城銷售額294億，公開資料顯示代建也有60多個億元。而剛剛也有提到代建業(yè)務(wù)今年底銷售額要達(dá)到100億。所以，將來綠城代建這部分銷售額會在綠城銷售額中占多大比例？

許峰：我們希望通過再三年的努力，綠城建設(shè)所管轄范圍內(nèi)的代建項(xiàng)目銷售額能夠和綠城自有投資銷售額旗鼓相當(dāng)，甚至我更愿意看到超過它。

因?yàn)樽杂型顿Y項(xiàng)目有資金壓力，同時上市公司也要求負(fù)債率很好。但作為代建沒有資金壓力，理論上只要有足夠的人就可以把這個規(guī)模做得足夠大。